欧洲移民骗局：黄金签证发给中国人，看房时被“软禁”

　　欧洲移民骗局：黄金签证发给中国人，看房时被“软禁”你听说过“黄金签证”吗？“黄金签证“的最早来源，可以追溯到2008年。华尔街的金融动荡引发了全球金融海啸，也使欧洲主权国家陷入债务危机。为了缓解部分欧盟国家的经济压力，西班牙、葡萄牙、意大利、希腊、塞浦路斯等国从2013年开始陆续出台外国人购买房地产取得居留权的政策。

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　　在这之中，“购买25万欧元房产，即可一家三代拿‘永居’的希腊‘黄金签证’”倍受瞩目。因为价格低廉，过去三年希腊黄金签证呈指数级的上升态势，其中2019年有近8000名中国申请人及其家属获得了希腊长期居留许可。

　　中国申请人一直是希腊黄金签证的大客户。据希腊官方2020年7月公布的数据，中国申请人占项目总申请人的85%，占绝对霸主地位。

　　另一方面，为了促进欧盟内部国家经济复苏，黄金签证的办理条件还在放宽。

　　六月底，欧盟委员会在对世界各地疫情发展情况进行评估后，列出了一份包括中国在内的15国安全名单，从7月1日起被准许进入欧盟境内。

　　国内一些主营海外房地产业务的公司，纷纷在第一时间转发了欧盟开放边境的消息，宣布重启停滞了小半年之久的海外置业项目。

　　移民真的那么简单？“黄金签证”到底需要个人耗费多少隐形成本？

　　本期显微故事的讲述者为参与“黄金签证”交易的开发商、购房者和房产中介，从三方角度阐述了“黄金签证”的交易内幕。

　　在他们的口中，一套8万欧元的房子，经过“冒牌开放商”的打包和运作，被25万欧元价格卖给购房者。

　　购房者所以为享受的高品质看房服务、中介服务，实际上是担心顾客被其他中介“截胡”的变相软禁。此外，一些中介机构为抢客户上演了“宫心计”。

　　然而，为这场利益角逐买单的最终还是消费者。

　　以下是关于他们的真实故事：

　　1开发商：

　　在希腊设“皮包公司”8万欧元房子可以翻3倍卖出

　　程成  国内某房产公司老板

　　人生就像一场接一场的赌博，如果你没有勇气开始，就永远没有机会成功。

　　2006年，我辞掉了北京某房产中介业务员的工作，加上一年攒的钱，也干起了房地产销售的工作。当时正好赶上了房地产业最好的那几年，我小赚了一笔，还在北京买了两套房，添了一辆几十万的车。但最近几年，房地产市场下滑。除了北京的房子，我还开始卖北京周边河北的房子、山东、海南的海景房，但都经营惨淡，入不敷出。

　　2017年年底，支付完房租、水电、员工工资等各项开支后，公司账面上的余额变成了负数。我不得不将公司解散。2018年，希腊购房移民项目在国内相当火，身边有同行开始转型卖海外的房子，其中有一个人据说一年赚了一亿，由此得了个“一亿”的外号。是不是真赚了一亿我不知道，但赚了很多钱绝对是真的。 于是，我也跃跃欲试。同一年夏天，我就跟朋友去雅典考察，花8万欧元买了一套三室一厅。房子离市中心很近，简单装修一下就可以入住。

　　买房的时候，我就有申请“永居”的想法，准备把全家人都办过去。按照希腊政府的规定，购房金额必须达到25万欧元以上，才有资格申请“绿卡”。那么，怎样才能让8万欧元变成25万欧元呢？办法有两个：1、请房主帮忙，把购房合同上的交易价格改成25万，过户之后再让他把多余的钱退回来。但这么做风险很大。如果不是特别值得信赖的人，多付的钱很有可能打水漂。 2、进行二次交易：先以原始价格把房子买下来，再以符合“绿卡”申请条件的金额进行二次买卖。以我为例，朋友先以他的名义，花8万欧元从房主那里把我看上的房子买下，然后再以25万欧元的价格卖给我。当然，这25万欧元只是合同上的价格，我实际付给朋友的只有8万欧元。除此之外，我只需多交一次房产税即可。当时，北京做这个业务的公司多如牛毛，包括一些有知名度的大企业。虽然“觉悟”得有点晚，但我还是搭上了这趟末班车。2018年年底，我注册了新公司，大量招聘销售人员，准备拓展希腊市场。

　　找渠道是前期工作的重点。业内普遍的做法是，和移民公司合作，请他们提供客源，如果有客户成交，则给他们20%的分成。这个20%是实际房产交易价格的20%，比如一套以25万欧元成交的房子，我们给渠道的分成是：25万欧元×20%=5万欧元。

　　除了移民公司，基金、理财、保险等行业也有合作的可能，因为它们有很多高净值客户资源。我也充分调动自己的人脉关系，和高尔夫俱乐部、游艇俱乐部等“联姻”，利用他们的场地做宣传，或是直接请他们提供客源，客户成交后，分成和移民公司一样，也是给他们20%。 我自己能赚多少呢？一般而言，一套一百平方米以下的房子，实价是七八万欧元左右，地段好、装修好、面积大些的可能要十几万欧元，但我们报给客户的价格，一般比原价高50%左右。 举个例子，一般9至15万欧元的房子，我们对客户的报价基本都在25万欧元左右（25万欧元是办理永居的门槛），房屋成本越低，我们的毛利润越高。一般成本9万欧元的房子，我们最多可以从中赚16万欧元。

　　还有一些底价特别低（单套在3万至4万）的房子，但房屋品质不佳，我们就会组合2-3套以25万欧元售出，然后打出“25万欧元在雅典买两三套房”的口号。 我还让助理在网上下载全国所有主要城市移民公司、地产公司、理财公司、基金公司的电话，按区域分任务给业务员，让他们每天打电话找渠道。打电话也是需要技巧的，我们对外统一的口径是：我们是希腊的房地产开发商，总部在雅典，手中有大量的一手房、二手房资源，准备找国内这边有相关业务的公司合作。很少有人质疑我们的真实性，移民公司每天不知道要接到多少类似的电话，对于整套业务的运作方式，他们可能比我这个新入行的还清楚。不管是不是真的开发商，我们在移民公司的口里被统一称为“项目方”。 但也遇到过较真儿的，有一个中年男性“直客”（不通过渠道自己来公司的客户）就曾提出，去我们的雅典总部看看。这个我也有准备——我在雅典有一个华人合作伙伴。我负责前期寻找客源，他负责找当地的房产中介合作，及后期各种手续的办理。我们在雅典租了一间很大的办公室，办公室在顶层，视野很好，还带了一个很大的露台，站在露台上可以看到雅典卫城。租金很便宜，价格还不到我北京办公室的三分之一。

　　不过，华人移民在希腊是不能开公司的，必须找一个本地“持牌人”，也就是我们所说的“法人”。找这样的人也不难，只要给钱就行。 就这样，我们的雅典“总部”成立了。平时办公室没人，有客户“考察”的话，我们才带人过去。营业执照什么的也可以提供给他们看，但都是希腊语的，看也看不懂，不过那张纸的确能在某种程度上打消客户的顾虑。说白了，这就是一个“空手套白狼”的游戏。如果国内有人去看房，我们就提前跟希腊当地的合作方打招呼，请他们做好接待准备。客户如果订房，订金必须交到我这儿，然后我会以公司的名义把房子买下来，再转手到客户名下。看房也是有“套路”的，每天看什么样的房子都是“预谋”好的，目的是成交。虽然有“套路”，但我还是守法的。客户从订房到最后拿“身份”，我全程负责到底。这个圈子，有太多收了钱跑路的了。